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這年頭,行業巨頭也怕被顛覆。擁有漢庭全季桔子水晶的華住,攜8000萬會員殺入萬億長租房,欲和鏈家等房地產巨頭一決高下,誰

時間:2017-08-07 12:43來源: 作者: 點擊:
撰稿:李君宇 編輯:劉惜墨 上海閔行區,吳中路699號,這里是城家公寓辦公所在地。中環路直通南北,吳中路橫跨東西,這里距離最近的地鐵站9號線漕河涇開發區站

這年頭,行業巨頭也怕被顛覆。擁有漢庭全季桔子水晶的華住,攜8000萬會員殺入萬億長租房,欲和鏈家等房地產巨頭一決高下,誰能贏?

2017-08-07 07:52 來源:新經濟100人 房地產 /物業

原標題:這年頭,行業巨頭也怕被顛覆。擁有漢庭全季桔子水晶的華住,攜8000萬會員殺入萬億長租房,欲和鏈家等房地產巨頭一決高下,誰能贏?

這年頭,行業巨頭也怕被顛覆。擁有漢庭全季桔子水晶的華住,攜8000萬會員殺入萬億長租房,欲和鏈家等房地產巨頭一決高下,誰

撰稿:李君宇 編輯:劉惜墨

上海閔行區,吳中路699號,這里是城家公寓辦公所在地。中環路直通南北,吳中路橫跨東西,這里距離最近的地鐵站9號線漕河涇開發區站僅一公里。

以城家公寓為中心,方圓五百米范圍內各式酒店錯落其中,隔壁是全季,北面是漢庭,西邊是如家。此外,每隔兩三百米還有璞緹客、博江精品、嘉廷酒店等環繞四周。

從2009年到2012年,中國旅游業的井噴式發展帶動了傳統酒店住宿業的興起,大批經濟型酒店和星級酒店如雨后春筍,遍地開花。根據國家旅游局統計,截至2012年底,全國星級酒店共計12807家,擁有客房149.72萬間,全年平均客房出租率為59.5%。

興旺之后是產能過剩。商業地產開發成本日漸攀升,投資回報周期變長,加上互聯網的沖擊讓傳統住宿業跌入冰谷。截至2015年末,全國星級酒店減少至12327家,擁有客房146.3萬間,全年平均客房出租率僅為54.2%。

寒冬也意味著初春將至。既然標準化住宿業已是僵局,政策也開始向長租公寓傾斜,非標的長租公寓則成為了地產、酒店以及創業公司的突破口,他們試圖從這個萬億的市場里找到重新立足的據點。作為華住投資的城家公寓也同樣如此。

01 戰線:城市武裝農村

想奪食長租公寓這塊租賃市場并不容易。北上廣深一線城市的集中式品牌長租公寓數量合計達335家,南京、杭州、蘇州、武漢等強二線城市也已經有不少的集中式品牌長租公寓進駐(數據來源:邁點研究院MTA)。

這年頭,行業巨頭也怕被顛覆。擁有漢庭全季桔子水晶的華住,攜8000萬會員殺入萬億長租房,欲和鏈家等房地產巨頭一決高下,誰

▲分散式長租品牌公寓分布概況 單位:間

(制圖:彭瑞)

前有中介巨頭鏈家自如寓開辟市場,后有魔方公寓、YOU+青年公寓、途家等創業公司群起而攻之。此時,老牌酒旅業和房產業巨頭也按捺不住殺入戰局,鉑濤集團推出窩趣,世聯行推出紅璞。

旗下擁有漢庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個酒店品牌的華住酒店集團和IDG資本共同投資城家公寓,進入公寓市場。「我們會被誰顛覆?這是我們的憂慮。」華住集團總裁兼任城家CEO的金輝說。

兵馬未動糧草先行。顯而易見,拿下長租公寓戰役的關鍵點之一在于足夠的房源擴張。獲取房源依賴巨大的社會組織關系,華住在上海有400多家酒店,它像是一張情報網,能夠及時捕捉到每個街尾巷道的房源信息,依靠附近物業、中介渠道、政府關系等區域伙伴加以挖掘、消化、整理和運營。

長租公寓的房源,無外乎集中式和分散式兩種。集中式具有集中拿房、集中裝修、集中管理和一次性投入市場等特點,自如、途家都是如此。分散式則是承包租賃,跟產權房進行利益分成,或者幫助B端業主進行托管,跟Airbnb類似。

城家公寓剛剛試水分散式房源,這種模式能夠提升獲取房源的能力,借此鏈接各個區域。分散式核心在于為B端房東產生價值,城家首先為B端植入華住旗下集約化的保潔服務來降低管理成本,其次導入華住酒店集團8000萬會員體系來幫助B端提升收益和效率,最后通過對B端完整的閉環服務來摸索客戶體驗和企業化管理。

但分散式具有小、散、亂的特點,想要打造競爭壁壘還得從集中式房源的一磚一瓦做起。通常,拿下的集中式房源需要經過四到六個月的調整工期,行業平均收益回報期在四年左右,物業租賃時間是十五年,城家目前能夠把調整工期縮短在一百多天。

集中式回報周期長,但適合背靠大資源、大資本的公司穩扎穩打。「我們的優勢在于巷戰,空軍解決一個地方,但巷戰能解放一片區域。」金輝告訴「新經濟100人」。

低成本拿房是原來華住產業積累多年的核心優勢之一。相較于途家從景區度假區獲取房源,雖然拿房成本低,容易規模化擴張,但是中國度假酒店季節波動性強,極易引發高空置率。

途家采取農村包圍城市的道路,城家則走城市武裝農村的道路,不做開發商新建,而是舊樓改造,有一部分改造的物業來自于原來的經濟型酒店。無論是公寓還是酒店,選址都是盈利的重中之重,城家能夠把那些選址不合適的物業重新定位和吸收。

傳統酒店業選址需要極強的到達率,低成本、大范圍地集中散客,「第一次到上海來找一個酒店找半天」,金輝舉例這類酒店選址屬于典型的低頻物業,但低頻不代表無用。

公寓選址則恰好相反,講究區域性獲客,考慮的是周圍人群的聚集數量。比如,華師大旁邊有個宜必思酒店,酒店門外是單行道,不便于車輛來往,但距離地鐵不遠,人群聚集量大,做公寓就特別適合。城家把這部分低頻物業重新消化,從土建積淀、外部結構、室內裝飾、外圍建筑等方面重新精心設計。

提升入住率的還有一個指標是入住效率,城家公寓能夠根據用戶的長短租需求靈活入住,短則7天,長則1年,短租計算方式是間夜,按度過的夜晚付錢,長租的方式是天,按一天付錢。城家采用的CAS系統能夠根據數學匹配邏輯,把長短租按照收益管理體系來配比,極大地降低空置率,目前已開業的公寓入住率在90%以上。

(責任編輯:新聞百事網)
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